Een appartement verkopen gaat grotendeels zoals bij elk ander huis, met één partij erbij: de Vereniging van Eigenaars. De staat van die VvE, de servicekosten en soms de erfpacht bepalen mee hoe vlot je flat verkoopt en wat kopers ervoor overhebben.
Wat maakt een appartement anders dan een eengezinswoning?
Je verkoopt geen huis met een stuk grond, maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruiksrecht van jouw woning plus een aandeel in het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Wat er precies bij hoort, staat in de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daar lees je ook of de berging, het balkon en de parkeerplaats bij jouw recht horen. Een koper koopt dus twee dingen tegelijk: een woning en een lidmaatschap van de VvE.
Hoe gezond is je VvE?
Een actieve VvE met een gevuld reservefonds en een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verkoopt je appartement mee. Staat er weinig in kas terwijl het dak, de kozijnen of de lift aan vervanging toe zijn, dan rekent een koper die kosten door in zijn bod. Achterstallige bijdragen blijven ook niet bij jou achter: openstaande bedragen worden bij de overdracht via de notaris verrekend, en een koper kan voor een deel van een achterstand worden aangesproken. Vraag je beheerder daarom vroeg om het saldo van het reservefonds, het MJOP en de laatste notulen.
Servicekosten en de stukken die kopers opvragen
De servicekosten zijn de maandelijkse bijdrage aan de VvE, waaruit onderhoud, verzekering en de storting in het reservefonds worden betaald. Kopers tellen dat bedrag bij hun woonlasten op en hun geldverstrekker ook, dus hoge servicekosten drukken de prijs die iemand kan bieden. Leg daarom vooraf de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de jaarrekening, het MJOP, het saldo van het reservefonds, de notulen en de opstalverzekering klaar. Hoe sneller die stukken op tafel liggen, hoe minder vertraging bij de bank van de koper.
Erfpacht: vooral in de grote steden
Staat je appartement op erfpachtgrond, dan bezit de nieuwe eigenaar de woning maar niet de grond en betaalt hij daarvoor jaarlijks canon. In een aantal grote steden is dat eerder regel dan uitzondering. Kopers en banken kijken kritisch naar de voorwaarden: is de canon afgekocht, wanneer loopt het tijdvak af en hoe mag het bedrag stijgen? In ons artikel over erfpacht lees je wat dat bij verkoop betekent. Houd de erfpachtakte en de laatste canonnota bij de hand.
Energielabel en isolatie in oudere complexen
Bij verkoop ben je verplicht een geldig energielabel aan de koper te geven, ook voor een appartement; de uitleg staat bij Rijksoverheid. Dat label heb je maar deels zelf in de hand: dak, gevel en vaak ook de kozijnen zijn van de VvE, dus isoleren kan alleen als de vergadering daartoe besluit. In oudere complexen zie je dat terug: een keurig verbouwde flat met enkel glas in een gedateerde gevel scoort alsnog matig. Laat je VvE plannen en geld zien, dan haal je een zorg bij de koper weg.
Opkoopbescherming: check het bij je gemeente
In sommige gemeenten geldt opkoopbescherming. In aangewezen buurten mag een koper een woning in het goedkope en middeldure segment dan niet zonder verhuurvergunning kopen om te verhuren, met uitzonderingen voor bijvoorbeeld verhuur aan familie. De regeling ging in op 1 januari 2022 en gemeenten kiezen zelf of en waar ze die invoeren; de uitleg van de rijksoverheid staat op Volkshuisvesting Nederland. Aan jouw vrijheid om te verkopen verandert het niets, het raakt alleen kopers die willen verhuren. Of jouw buurt eronder valt, lees je bij je eigen gemeente.
Opkoper of makelaar bij een appartement?
De makelaarsroute betekent een verkooptraject met bezichtigingen, onderhandelingen en courtage, en je weet pas laat waar je aan toe bent. Een huisopkoper is vooral interessant als je snel zekerheid wilt, of als de VvE-situatie wat ingewikkelder ligt. Wij van Woninggroep Nederland kopen het appartement inclusief de VvE-situatie en de staat waarin het verkeert, en ons bod kent geen financieringsvoorbehoud, dus er kijkt geen bank meer mee naar het reservefonds. Wil je de routes vergelijken, lees dan opkoper of makelaar; gaat het je om tempo, dan helpt huis snel verkopen. Liever in één keer zaken doen? Dan kun je je woning direct verkopen en vrijblijvend een bod aanvragen. Op werkdagen nemen we binnen 24 uur contact met je op. Lees op onze pagina huis direct verkopen hoe de verkoop aan ons stap voor stap verloopt, ook voor een appartement met VvE.
Splitsingsakte en reglement: wat staat erin?
Een appartement koop en verkoop je niet als los gebouw, maar als appartementsrecht: een aandeel in het complex plus het exclusieve gebruiksrecht van jouw woning. Hoe dat is verdeeld, staat in de splitsingsakte. Daarin vind je ook je breukdeel, het aandeel waarmee je meebetaalt aan gemeenschappelijke kosten en waarmee je stemt in de vergadering.
Daarnaast is er meestal een huishoudelijk reglement met de praktische regels: of er harde vloeren mogen liggen, of verhuur is toegestaan, wat er op het balkon mag en hoe het zit met huisdieren. Kopers vragen daar standaard naar, vooral beleggers, want een verbod op verhuur maakt een appartement voor hen meteen een stuk minder interessant.
Welke stukken heeft de notaris nodig?
Bij een appartement komt er meer papier kijken dan bij een eengezinswoning. Zorg dat dit klaarligt:
- De splitsingsakte en het splitsingsreglement. Op te vragen bij het Kadaster of bij je eigen notaris.
- Een verklaring van de VvE of de beheerder. Hierin staat of je bijdragen betaald zijn en hoeveel er in het reservefonds zit.
- Notulen van de laatste vergaderingen. Daaruit blijkt of er groot onderhoud of een eenmalige bijdrage aankomt.
- Het meerjarenonderhoudsplan. Sinds 2018 is een VvE verplicht te sparen voor groot onderhoud, meestal op basis van zo'n plan.
- Het energielabel. Verplicht bij verkoop, ook bij een appartement.
Loopt er een geschil binnen de VvE of is er een achterstand in de bijdragen, meld dat dan vooraf. Het komt bij de notaris toch boven water en later gedoe kost je meer dan een eerlijk gesprek vooraf.
Een verhuurd appartement verkopen
Staat er een huurder in, dan verkoop je de woning in verhuurde staat. Het huurcontract loopt gewoon door, want koop breekt geen huur: de nieuwe eigenaar neemt de rechten en plichten van het contract over. Voor kopers die er zelf willen gaan wonen is zo'n woning meestal geen optie, dus bij een verkoop op de open markt ben je aangewezen op een kleinere groep geïnteresseerden.
Voor de waardering speelt de leegwaarderatio een rol, en voor het verkoopproces zelf gelden aandachtspunten die we apart hebben uitgewerkt bij een verhuurde woning verkopen. Wij kopen verhuurde appartementen gewoon aan; het huurcontract is onderdeel van de beoordeling, geen afwijzingsgrond.
Veelgestelde vragen over een appartement verkopen
Kan ik mijn appartement verkopen als de VvE nauwelijks actief is? Ja, verkopen mag gewoon. Maar een slapende VvE zonder vergaderingen, jaarstukken of reservefonds maakt kopers en hun geldverstrekker voorzichtig. Een beheerder of notaris kan je vertellen wat er minimaal geregeld moet zijn.
Horen mijn berging en parkeerplaats er automatisch bij? Niet altijd. Soms zijn het zelfstandige appartementsrechten met een eigen kadastraal nummer. Check de splitsingsakte voordat je iets toezegt.
Moet ik mijn appartement opknappen voor de verkoop? Dat hangt van je route af. Via een makelaar verdient een frisse afwerking zich vaak terug. Een woningopkoper koopt de flat in de staat waarin hij is en verrekent dat in het bod.
Moet ik toestemming van de VvE hebben om te verkopen? Nee. Je appartementsrecht is jouw eigendom en dat mag je verkopen zonder toestemming van de vereniging. Wel moet de VvE op de hoogte worden gebracht van de overdracht, zodat de bijdragen op naam van de nieuwe eigenaar komen te staan; dat regelt de notaris.
Wat als het reservefonds van de VvE bijna leeg is? Dat hoeft geen belemmering te zijn. Kopers vragen er wel naar, dus wees open over wat er in de notulen staat. Bij ons is een beperkt reservefonds geen reden om af te haken: we nemen het gewoon mee in de beoordeling en je hoort van ons waar je aan toe bent.
Geldt de opkoopbescherming ook voor mijn appartement? Dat verschilt per gemeente en vaak per wijk en prijsklasse. Opkoopbescherming betekent dat een koper de woning niet zomaar mag verhuren, en dat beperkt de groep kopers. Check de regels bij je eigen gemeente voordat je ervan uitgaat dat beleggers mogen kopen.
