Je hoeft je huis niet op te knappen om het te kunnen verkopen. Er zijn twee routes: je investeert eerst in herstel en verkoopt daarna via de markt, of je verkoopt de woning zoals hij nu is. Welke route slim is, hangt af van wat er mis is, wat herstel kost en hoeveel tijd en geld je erin wilt steken.
Opknappen of verkopen zoals het is?
Opknappen loont alleen als je de investering met redelijke zekerheid terugverdient in de verkoopprijs. Bij cosmetisch werk, zoals schilderen en kleine reparaties, is die kans het grootst; in ons artikel over je huis verkoopklaar maken lees je wat kopers daarbij belangrijk vinden. Bij groot onderhoud ligt het anders. Een nieuw dak of funderingsherstel kost veel, duurt lang en levert een woning op die kopers als normaal beschouwen, niet als extra waardevol. Reken daarom eerlijk: vraag offertes op, tel de maanden mee waarin de woning niet verkocht kan worden en houd rekening met tegenvallers tijdens de verbouwing. Valt de som negatief uit, of heb je het geld er simpelweg niet voor, dan is verkopen zoals het is de logischere route.
Welke gebreken schrikken kopers en banken af?
Niet elk gebrek weegt even zwaar. Een verouderde badkamer ziet elke koper, maar schrikt weinig mensen af. Structurele problemen doen dat wel:
- Fundering: scheuren, scheefstand of klemmende deuren maken kopers voorzichtig; ze vragen om funderingsonderzoek of haken af
- Vocht en lekkages: een natte kruipruimte, schimmel of een lekkend dak roept de vraag op wat er nog meer verborgen zit
- Asbest: in oudere woningen kan asbest zitten in bijvoorbeeld golfplaten of vensterbanken, en verwijderen is specialistenwerk
- Het dak: een versleten dak is een grote post die de koper direct na de overdracht moet betalen
Particuliere kopers laten bij zulke woningen bijna altijd een bouwtechnische keuring doen en nemen die vaak op als ontbindende voorwaarde. Daarnaast hebben zij meestal een hypotheek nodig, en dus een financieringsvoorbehoud. Een bank die de woning laat taxeren, kan bij ernstige gebreken minder financieren dan de koper nodig heeft. Zo kan een verkoop weken na het tekenen alsnog klappen.
Wat moet je melden als verkoper?
Welke route je ook kiest, verzwijgen is geen optie. Als verkoper moet je gebreken die je kent eerlijk melden, ook als ze niet zichtbaar zijn. Doe je dat niet, dan kan de koper je na de overdracht aansprakelijk stellen. Bij oudere woningen staat vaak een ouderdomsclausule in het koopcontract, waarmee gebreken die bij de leeftijd van de woning horen voor risico van de koper komen. Die clausule vervangt je meldingsplicht niet: een lekkage die je kent, moet je ook met clausule melden. Zet daarom vooraf op papier wat je weet, liefst met foto's en eventuele rapporten, en wees er open over. Dat voorkomt discussie achteraf, bij welke koper dan ook.
Hoe gaat een opkoper om met achterstallig onderhoud?
Een woningopkoper koopt de woning in de huidige staat. Bij Woninggroep Nederland betekent dat: je hoeft niets te repareren, op te ruimen of te schilderen, een keuring is geen voorwaarde en er is geen financieringsvoorbehoud, omdat we met eigen middelen kopen. Gebreken die na de overdracht aan het licht komen, nemen wij over. De staat van de woning nemen we mee in het bod, net als elke koper, maar jij hoeft er vooraf niets meer aan te doen en weet precies waar je aan toe bent. Hoe de verkoop van bod tot notaris verloopt, lees je bij je huis verkopen aan een opkoper.
Wat doe je wel en niet vóór de verkoop?
Wel doen:
- Opruimen en schoonmaken, zodat de staat van de woning goed te beoordelen is
- Documenten verzamelen: bouwtekeningen, eerdere keuringsrapporten, garantiebewijzen en offertes die je ooit hebt opgevraagd
- Bekende gebreken op een rij zetten en eerlijk vermelden
- Opties vergelijken: een bod van een opkoper naast een inschatting van wat de woning na herstel zou opbrengen
Niet doen:
- Verbouwen op de valreep: een half afgemaakte renovatie roept meer vragen op dan hij beantwoordt
- Gebreken cosmetisch wegwerken, zoals een vochtplek overschilderen; dat komt bij een keuring toch naar boven en schaadt het vertrouwen
- Geld uitgeven aan styling of professionele foto's als je toch aan een opkoper verkoopt
Welke clausules beperken je aansprakelijkheid?
Bij een oudere woning nemen verkopers vaak een ouderdomsclausule op in de koopovereenkomst. Daarin staat dat de koper weet dat het om een woning van een bepaalde leeftijd gaat en dat de bouwkundige staat daarbij hoort, zodat niet elk later ontdekt gebrek automatisch op jouw bord terechtkomt. Hoe zo'n clausule precies werkt, lees je bij de ouderdomsclausule.
Daarnaast bestaat de niet-zelfbewoningsclausule, bedoeld voor verkopers die zelf nooit in de woning hebben gewoond, bijvoorbeeld erfgenamen of beleggers. Zij kunnen immers weinig zeggen over de staat van de woning. Let wel op: een clausule dekt niet alles. Gebreken die je zelf kent en die van belang zijn voor de koper, moet je gewoon melden.
Verkoop je aan ons, dan hoef je hier niet mee te puzzelen. Wij kopen de woning in de staat waarin hij verkeert en nemen gebreken die later opduiken voor onze rekening.
Fundering, vocht en asbest: wat nu?
Dit zijn de drie waar kopers en banken het meest van schrikken. Bij een houten paalfundering in het westen van het land vragen kopers vaak om onderzoek, vocht in een kruipruimte of souterrain roept meteen vragen op over isolatie en schimmel, en asbest komt in woningen van voor 1994 regelmatig voor in schuurdaken en rond leidingen.
Wat je in elk geval niet moet doen is het zelf wegwerken vlak voor de verkoop. Asbest verwijderen is aan regels gebonden en een haastige reparatie aan een fundering maakt het probleem alleen minder zichtbaar, niet kleiner. Wat je wél kunt doen is verzamelen wat je hebt: rapporten, foto's en offertes.
Bij ons zijn deze punten geen afwijzingsgrond. Onze adviseur neemt ze op in de beoordeling en je hoort gewoon wat we ervoor bieden, zonder dat je eerst duizenden euro's aan onderzoek en herstel hoeft uit te geven.
Wat als een koper een bouwkundige keuring laat doen?
Bij een verkoop op de open markt laat een koper vaak een bouwtechnische keuring uitvoeren, meestal met een ontbindende voorwaarde eraan gekoppeld. Komen er posten uit die hoger uitvallen dan afgesproken, dan kan de koper opnieuw onderhandelen of alsnog afzien van de koop. Dat kan weken kosten terwijl je al dacht rond te zijn.
Wij kopen zonder bouwkundig voorbehoud en zonder financieringsvoorbehoud. Onze adviseur komt één keer langs en daarna staat het bod. Er komt dus geen tweede ronde waarin het bedrag alsnog naar beneden wordt bijgesteld.
Veelgestelde vragen over verkopen met achterstallig onderhoud
Kan ik een huis met funderingsproblemen verkopen? Ja. Je moet het probleem melden, en particuliere kopers zullen vaak onderzoek of een voorbehoud willen. Een opkoper koopt de woning inclusief het probleem en verrekent het in het bod.
Moet ik een bouwtechnische keuring laten doen voordat ik verkoop? Verplicht is het niet. Een eigen rapport helpt wel om precies te weten wat je meldt en om discussie met kopers te voorkomen. Verkoop je aan ons, dan is een keuring niet nodig.
Krijg ik minder als ik niet opknap? Doorgaans wel, maar dat is niet hetzelfde als verlies. Zet het bod zonder opknappen naast de verwachte opbrengst na herstel, min de kosten, de tijd en het risico van de verbouwing. Vraag daarvoor gewoon een vrijblijvend bod aan; op werkdagen nemen we binnen 24 uur contact met je op.
Moet ik een gebrek melden dat ik zelf nooit heb laten onderzoeken? Je meldt wat je weet. Heb je een lekkage gehad, scheuren zien ontstaan of ooit een rapport laten maken, zet dat dan op papier. Wat je niet weet, hoef je niet te verzinnen. Bij ons hoef je er sowieso geen slapeloze nachten van te hebben: gebreken die later opduiken komen voor onze rekening.
Loont het om vlak voor de verkoop nog te verbouwen? Meestal niet. Een verbouwing kost tijd en geld en levert zelden het volledige bedrag terug bij de verkoop. Wil je toch iets doen, houd het dan klein en zichtbaar: opruimen, schoonmaken en kleine mankementen verhelpen. Voor ons hoeft ook dat niet.
Kopen jullie ook woningen die niet bewoonbaar zijn? Ja. Een woning die leegstaat, die gestript is of waar flink wat aan moet, kopen wij gewoon aan. Vertel bij je aanvraag wat er speelt, dan houdt onze adviseur daar direct rekening mee.
