Ja, dat mag gewoon. Er is geen wet die verbiedt om je woning onder de WOZ-waarde te verkopen. De WOZ-waarde is immers maar een schatting van de gemeente, geen minimumprijs. Toch zijn er een paar dingen om op te letten.
Wanneer speelt dit?
- De woning heeft achterstallig onderhoud waardoor de echte waarde lager ligt dan de WOZ-schatting
- Snelheid en zekerheid wegen voor jou het zwaarst
- Er is financiële druk, zoals dubbele lasten of schulden
- De WOZ-waarde is simpelweg te hoog vastgesteld (bezwaar maken kan dan ook lonen)
Let op de Belastingdienst
Verkoop je ver onder de WOZ-waarde aan een particulier, bijvoorbeeld aan je eigen kind, dan kan de Belastingdienst het verschil als schenking zien. Dan kan schenkbelasting verschuldigd zijn over het verschil tussen de waarde en de betaalde prijs, voor zover dat boven de vrijstelling uitkomt. Bij verkoop aan een professionele partij speelt dit niet: ons bod is gebaseerd op de werkelijke marktwaarde en dat kunnen we altijd onderbouwen.
Verkopen aan familie onder de WOZ-waarde
Het klassieke voorbeeld: ouders die hun huis goedkoop aan een kind willen verkopen. Dat mag, maar de Belastingdienst kijkt mee. Het verschil tussen de werkelijke waarde en de betaalde prijs geldt als schenking, met schenkbelasting boven de vrijstelling. Laat bij familieverkoop dus altijd een taxatie doen en leg vast dat de prijs marktconform is, of kies bewust voor een geregistreerde schenking.
Waarom wijkt de WOZ-waarde af van de verkoopprijs?
Omdat het twee verschillende dingen zijn. De WOZ-waarde wordt door de gemeente modelmatig bepaald op basis van verkoopcijfers rond een peildatum die in het verleden ligt: 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Er komt meestal niemand bij je binnen kijken.
Daardoor mist de WOZ-waarde precies de dingen die bij een verkoop juist het verschil maken: de staat van het onderhoud, de indeling, de afwerking, het uitzicht, of er een huurder in zit en hoe de markt op dít moment beweegt. Een verkoopprijs die afwijkt van de WOZ-waarde is dus niet vreemd, in welke richting dan ook.
Waar telt de WOZ-waarde wél mee?
Op een paar plekken is de WOZ-waarde leidend, en daar is het handig om op te letten:
- Gemeentelijke belastingen. De onroerendezaakbelasting en meestal ook de waterschapsheffing worden erop gebaseerd.
- Erfbelasting. Bij een geërfde woning wordt gerekend met de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, ook als de woning voor een ander bedrag wordt verkocht; zie een geërfd huis verkopen.
- Box 3. Voor een tweede woning of een verhuurd pand telt de WOZ-waarde mee in je vermogen, bij verhuur in combinatie met de leegwaarderatio.
- Eigenwoningforfait. Voor je eigen woning wordt hiermee je bijtelling in de aangifte berekend.
Vind je de waarde te hoog, dan kun je bezwaar maken bij je gemeente. Hoe dat gaat, staat bij de WOZ-waarde.
En bij een verkoop aan ons?
De WOZ-waarde is voor ons één van de bronnen, naast vergelijkbare woningen die in je buurt zijn verkocht en de staat en kenmerken van je woning. Het is geen bovengrens en geen ondergrens; we kijken naar het geheel en leggen uit hoe we aan het bedrag komen. Meer over hoe wij werken en wat er bij ons bod is inbegrepen, lees je op de pagina je huis verkopen aan een opkoper.
Wil je zwart-op-wit zien wat jouw woning bij ons oplevert, vraag dan vrijblijvend een bod aan. Dat kost niets en je zit nergens aan vast.
Veelgestelde vragen over verkopen onder de WOZ-waarde
Gaat de Belastingdienst bij elke verkoop onder de WOZ-waarde moeilijk doen? Nee. Het speelt vooral bij verkopen aan familie of bekenden, waar een bevoordeling voor de hand ligt. Bij een zakelijke verkoop aan een onafhankelijke partij, met een onderbouwde marktwaarde, is er niets aan de hand.
Telt de WOZ-waarde of de verkoopprijs voor de erfbelasting? Bij een geërfde woning rekent de fiscus met de WOZ-waarde, ook als de woning later voor minder wordt verkocht. Dat kan wrang uitpakken; erfgenamen mogen wel kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar ná het overlijden als die lager is.
Mijn WOZ-waarde is duidelijk te hoog. Wat nu? Maak bezwaar binnen zes weken na de beschikking. In ons artikel over de WOZ-waarde lees je precies hoe dat werkt en welke onderbouwing kansrijk is.
Moet ik de gemeente melden dat ik onder de WOZ-waarde verkoop? Nee. De gemeente krijgt de verkoop automatisch door via het Kadaster en gebruikt die gegevens voor een volgende waardebepaling. Je hoeft zelf niets te doen.
Zakt mijn WOZ-waarde als ik onder die waarde verkoop? Dat kan meewegen. De gemeente kijkt naar verkopen rond de peildatum in de buurt, dus één transactie bepaalt het niet alleen. Vind je de nieuwe beschikking niet kloppen, dan kun je bezwaar maken.
Zo onderbouw je een prijs onder de WOZ-waarde
Verkoop je bewust onder de WOZ-waarde, leg dan een dossier aan waarmee je de prijs kunt uitleggen. Denk aan foto's van achterstallig onderhoud, offertes voor noodzakelijk herstel, een taxatierapport of desktoptaxatie, en verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die ook onder hun WOZ-waarde weggingen (de WOZ-waarde van elke woning bekijk je gratis via het WOZ-waardeloket). Zo'n dossier is niet alleen nuttig richting de Belastingdienst bij een familieverkoop, maar ook richting erfgenamen die een geërfde woning samen verkopen, een ex-partner of andere betrokkenen die zich afvragen of de prijs wel klopte. Een goed onderbouwde lage prijs is volstrekt legitiem; een onverklaarbare lage prijs roept vragen op.
Wat is de echte waarde van je woning?
De WOZ-waarde zegt lang niet alles. Lees hier hoe de WOZ-waarde werkt, of vraag direct een vrijblijvend bod aan: dan nemen we binnen 24 uur contact met je op over wat je woning op dit moment echt waard is.
